– Bostadsrättsföreningarna är på väg att delas upp i a- och b-lag. Över hälften av dagens bostadsrättsföreningar går med underskott och har avgifter som är för låga för att klara sin ekonomi långsiktigt, säger Arturo Arques, Swedbanks sparekonom.
– Tidigare har föreningens styrelser varit stolta över att se till att bostadsrättsföreningens ekonomi var i balans. Tyvärr har många styrelser inte gjort tillräckliga avsättningar för slitage och framtida renoveringar, fortsätter Arturo Arques, som själv varit ordförande i bostadsrättsföreningar i 30 år.
Vad ska bostadsrättsköpare hålla koll på?
– Läs årsredovisningen noggrant. Förr var det till exempel bra om månadsavgiften var låg men om den lägre avgiften beror på att föreningen går med förlust eller sparat för lite pengar till framtida reparationer och underhåll så är den lägre avgiften direkt missvisande, säger Arturo Arques.
– Föreningarna ska ha avskrivningar för slitage på fastighetens byggnadsdelar. Ta till exempel en hiss. Förr eller senare måste den bytas ut och då måste föreningen täcka den med årliga avskrivningar. Det måste också finnas bestämmelser om en “extern fond”.
Kan köpare få hjälp av någon att förstå årsredovisningen?
– Mäklaren, styrelseledamöter i bostadsrättsföreningen och även din bank kan hjälpa till. Det är bäst att fråga någon du känner som kan detta eller de på banken som ska låna ut pengar till bostad.
– Ring styrelsen. Går föreningen med regelbundna underskott? Fråga: varför har du underskott? Om föreningens styrelse svarar att det endast är en redovisningsteknisk detalj är det ett oacceptabelt svar. Bokföringens uppgift är att spegla verkligheten. Systematiska underskott beror alltid på för låga avgifter eller för höga kostnader, inte på bokföringen.
Vad skulle få dig att inte köpa en bostadsrätt?
– Själv skulle jag inte köpa en bostadsrätt om inte föreningen äger marken. Att hyra marken är en stor utgift för föreningen och om föreningen inte äger sin mark kan tomträttsavgälden (markavgälden) stiga kraftigt.
Går priserna upp eller ner?
– Jag tror att alla i dag räknar in ytterligare räntesänkningar, men dagens bostadsköpare är mer försiktiga. De har lärt sig sin läxa av de senaste två årens höga räntor och kostnadsläge. Undersökningar visar också att tre av fyra bostadsköpare snarare vill sänka sina boendekostnader. De letar efter billigare eller mindre bostäder. Det talar för att bostadspriserna inte kommer att öka särskilt mycket under hösten, säger Arturo Arques.
Checklista för kontroll av bostadsrättsföreningens ekonomi
Årsavgift/kvadratmeter. Om avgiften är mycket låg kan det innebära att föreningen skjutit upp nödvändigt underhåll, att tillräckliga avsättningar inte görs för slitage som pågår i fastigheten.
Skuldsättning/kvadratmeter. En skuld under 6 000 kronor per kvadratmeter boyta är bra. Allt över 10 000 kronor per kvadratmeter boyta innebär en hög skuldsättning.
Besparing/kvadratmeter. En besparing på minst 300 kronor per kvadratmeter boyta och år är bra.
Energikostnad/kvadratmeter. Ett riktmärke är att det ska kosta runt 200 kronor per kvadratmeter.
Räntekänslighet. Detta nyckeltal visar hur mycket föreningen skulle behöva höja avgiften om räntan stiger. Den ska vara så låg som möjligt. Om till exempel räntekänsligheten är 12, och räntan stiger med 1 procentenhet, höjs avgiften med 12 procent.
Äger bostadsrättsföreningen sin mark? Det ska framgå av förvaltningsberättelsen. Om den inte äger marken är risken stor, framför allt i storstadsområdena, att kostnaden för att hyra mark går upp när avtalen ska skrivas om.
“Äkta” eller “oäkta” förening. En olaglig förening är en bostadsrättsförening som får mer än 40 procent av sina inkomster från hyresintäkter. Det kan vara bra om föreningen har en stor inkomst, men i en falsk förening går det till exempel inte att skjuta på vinstbeskattningen om man säljer sin lägenhet.
Är du osäker? Ta hjälp av någon som kan och som du litar på; en god vän, fastighetsmäklare, styrelsen för bostadsrättsföreningen, banken.
Källa: SBC, Swedbank, HSB, DN, TT.
Läs mer:
Stort utbud av bostäder i helgen: “Upp till bevis för köparna”
Prognoser: Så här hög kommer din bolåneränta att vara om ett år
Hur ditt bolån påverkas – kolla med DN:s kalkylator
