Trygga och prisvärda bostäder är en förutsättning för drägliga liv och en väl fungerande samhällsekonomi. Därför är det positivt att bostadsmarknaden får stort utrymme i det delbetänkande som regeringens Produktivitetskommission publicerade för en tid sedan. Som kommissionen säger: bostadsbristen är omfattande och produktiviteten svag. Behovet av reformer är stort och bör genomföras skyndsamt.
Men vi menar att de analyserar som lagts fram av kommissionen visar på betydande brister. Det innebär att reformförslagen inte kommer att lösa branschens problem. Ett exempel är den svaga produktivitetstillväxten inom bostadsbyggandet. Denna utveckling förklaras enligt kommissionen av statliga subventioner och regleringar. Men under 1970- och 1980-talen, när denna politik var som mest uttalad, var byggbranschens produktivitetstillväxt jämförbar med hela näringslivet.
Förlusten inträffade när vi kom in det tidiga 1990-talet lämnade regeringens bostadspolitik och flyttade över risken till hushåll, banker och företag. Bostadsförsörjningslagen avskaffades, styrningen försvagades, byggandet rasade och produktiviteten tappade fart.
Vi ser nästa produktivitetsfall efter finanskrisen 2008, då centralbankernas nollräntepolitik resulterade i ökade fastighetsvärden. Den generösa utlåningen har också bidragit till att pressa upp bostadspriserna. Denna miljö resulterade i att behovet av produktivitetsdrivande effektivitet minskade, eftersom de högre byggkostnaderna kunde föras över på de boende via en högre belåningsgrad.
Även om svag produktivitetstillväxt och en halvering av den årliga konstruktionen sammanfaller med dessa grundläggande förändringar, är det inte dit kommissionen tittar när den identifierar reformer. Istället belyses problemen med de subventioner och regleringar som redan fanns under perioden med gynnsam produktivitetstillväxt.
Idet är inte heller så den kritiserade hyresregleringen har hållit tillbaka byggandet av hyresfastigheter. Sedan början av 1990-talet har nytillskottet av hyresrätter överstigit antalet bostadsrätter. De allra senaste åren har nästan dubbelt så många hyresrätter byggts. När det gäller bristen på byggbar mark kommer regeringens utredning till rätt slutsatser – att markförsörjningen inte fungerar – utan att förstå problemet. Den främsta anledningen till att utbudet av mark inte har hållit jämna steg med efterfrågan på decennier är kommunernas ekonomi.
Under den statliga bostadspolitiken staten stod för en betydande del av risken och finansieringen. Det innebar att staten kunde ställa krav på kommunerna. När denna möjlighet tog slut föll ansvaret på hårt pressade kommuner. Detta resulterade i att markplaneringen i flertalet kommuner blev för passiva, i den meningen att den drivs framåt och bekostas av byggherren.
Utan krav och incitament för planering uppstår därför en skadlig konflikt mellan kommunens roll som bostadsförsörjare och som förvaltare av en tillgång – dess mark. Att planera mycket mark kräver stora personalresurser och sänker markens värde, planering lite håller värdet uppe och kan göras med ett fåtal handläggare. För en kommun under ekonomisk press är valet enkelt.
Rätt utformade statsbidrag är ett nödvändigt inslag i en väl fungerande bostadspolitik. Byggandet är kapitalintensivt och finansieras ofta med lånade pengar. När räntan är låg byggs det därför mycket och när den är högre byggs det betydligt mindre. Denna volatilitet påverkar produktiviteten negativt. När räntan går upp och konstruktionen går ner sker inte heller den rationalisering som utredningen menar. Istället slutar företag bygga. Branschens kapacitet minskar, arbetskraft lämnar branschen och företag går i konkurs. När räntan går ner och efterfrågan ökar finns inte samma kapacitet kvar. Det blir en svagare konkurrens om anbuden och byggkostnaderna kommer att öka.
För att minska de stora kasten i byggcykeln är därför ett statligt ingripande nödvändigt och det måste sättas in på finansieringssidan. När räntan går upp behöver staten kompensera med billiga lån som ersätter banklån och delar av företagens eget kapital. Detta är villkorat av ett hyrestak, liknande det investeringsstöd vi nyligen hade.
Med en sådan lösning skulle staten i dagsläget ha behövt ge ut lån på cirka 23 miljarder kronor, kompletterat med investeringsstöd på 11 miljarder kronor, som använts för att upprätthålla det byggande som krävs för att minska bostadsbristen. I takt med att marknadsräntan sjunker kan lånevolymen minskas och investeringsstödet avvecklas. En liknande modell tillämpas framgångsrikt i Finland och är en stor anledning till att landet har byggt mycket och i jämn takt under många år.
Vad gäller kommunerna Markpolitiken kräver två saker. Det första är att regeringen ska upprätta en nationell översiktsplan, som utifrån behovsanalyser omvandlas till krav på planering av ett visst antal bostäder i alla kommuner med bostadsbrist. För det andra krävs en planeringsbonus: ett prisbasbelopp per planerad bostad till de kommuner som uppfyller det krav som staten ställer på dem. Med ett årligt behov av bostäder på cirka 50 000 skulle det innebära en årlig statlig finansiell kostnad på cirka 3 miljarder.
Det skulle leda till att kommunerna självständigt och framsynt planerar för ökat bostadsbyggande. Detta ökar byggandet samtidigt som byggprocessen effektiviseras. Detta leder till snabbare produktivitetstillväxt och ett större positivt bidrag till svensk ekonomi. Regeringens produktivitetskommission har nästan ett år på sig att uppdatera sina analyser och reformer inför sin slutrapport.
Martin Hofverbergchefsekonom, Hyresgästföreningen
Daniel Lind, forskningsledare, fackförbund inom Industrial Productivity Commission
